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張江高科分析報告：核心區域核心產業，空間深耕投資發力。公司是張江科學城的開發主體，具有上海市國資背景。公司產業運營服務能力 出眾，伴隨張江科學城共同成長，同時通過產業投資布局重點行業，并通過 895 孵化器培育眾多科技企業，能夠享受產業發展紅利。2021 年以來，政策持續 擴大張江科學城規劃面積，放寬產業綜合用地的規劃限制，也對公司成長有一 定幫助。中長期而言，公司最重要的優勢是張江區域的產業集群優勢，其存量 資產也有持續盤活的可能性。

國資背景的產業綜合運營平臺，產業集聚效應使園區脫穎而出。公司是上海市 浦東新區國資委下屬的園區開發商，近年來加速實施由地產運營商向產業綜合 運營平臺的轉型。在當前產業園區同質化供給增加、需求相對疲弱的背景下， 公司深耕的園區主要服務集成電路和生物醫藥等具備廣闊前景的新興產業，公 司園區的經營表現要明顯好于整個行業。

公司經營穩步上升，融資渠道通暢。2023 年前三季度，公司的營業收入為 17.5 億元，同比上升 7.1%；毛利潤為 11.5 億元，同比增長 16.2%，毛利率為 65.9%， 相較 2022 年全年增長 3.8 個百分點；歸母凈利潤為 7.6 億元，同比增長 3.6%， 歸母凈利率為 43.7%。公司整體經營情況處于穩步上升通道，盈利能力有所提 升。公司融資渠道通暢，2023 年至今通過多元化的融資手段合計募集資金 53 億元，2022 年公司綜合融資成本為 3.3%，同比下降 29BPs。

立體的產業投資體系，分享產業發展紅利。公司以“直投+基金+孵化”的方式， 聚合市場資源助推產業發展。截至 2023 年 6 月末，公司累計產業投資規模已達 87.13 億元，895 孵化器采用“先孵后投，孵投聯動”的方式，孵化了眾多科技 企業。2020-2022 年是公司對外股權投資高峰，總計投資 47 億元，其中不乏受 國家政策重點支持的高精尖企業，覆蓋集成電路、生物醫藥、人工智能等行業。 隨著投資企業的不斷發展，公司也借此分享產業發展紅利。

開發運營并重，REITs 平臺助力盤活存量資產。公司的業務以房地產銷售和租 賃為主。2023 年前三季度，公司銷售業務收入為 9.6 億元，同比下降 9.0%；租 賃業務收入為 7.7 億元，同比增長 35.7%。預計隨著未來三年公司竣工加速， 公司銷售和租賃業務規模有望穩定增長。公司產業運營服務能力出眾，可以為 園區內企業提供全生命周期的配套服務，張江板塊產業集聚效應明顯，租金和 出租率均處于上海領先水平。2023 年 6 月，張江產園 REIT 擴募落地，也助力 公司資產盤活。

園區發展空間寬廣，政策帶來新的發展機遇。2021 年 7 月，上海市政府發布《上 海市張江科學城發展“十四五”規劃》，將張江科學城規劃面積由 95 平方公里 擴大至 220 平方公里。2023 年 7 月，上海市規劃資源局、浦東新區政府、上海 科創辦共同印發《關于促進張江科學城科技創新和產業融合發展規劃土地管理 試點意見》，政策重點推出新型產業用地（M0 用地），允許工業、研發、倉儲、 公共服務配套等功能混合配置。政策釋放了張江科學城的彈性規劃空間，同時 也為存量項目改造帶來了可能。