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浦東金橋研究報告：沐浴浦東改革春風，開發運營雙輪驅動。背靠浦東國資，深耕金橋開發區三十余年。浦東新區國資委通過全資子公 司上海金橋（集團）有限公司間接持有浦東金橋 49.37%的股權，為浦東金 橋實際控制人。公司自 1992 年成立以來，專注于上海金橋經濟技術開發區 的開發建設、招商引資、產業發展和載體運營管理，深耕金橋開發區三十余 年，成為金色中環發展帶上最大的開發運營商。

坐擁園區核心資產，穩定貢獻租金收入。截至 2022 年末，公司共持有在運 營物業 335.23 萬㎡，2022 年租金收入為 17.23 億元，此外在建物業 53.37 萬㎡，待開發物業 21.16 萬㎡，以上運營+在建+待開發物業建筑面積合計 409.75 ㎡。公司持有物業租金穩中有升，且可租面積保持穩定增長趨勢， 2016 年為 209 萬㎡，2023 年上半年達到 321 萬㎡，同時公司出租率高位穩 定，2023 年上半年末達到 87%，且租金結構相對分散。

住宅樹立碧云品牌，利潤有望穩定延續。目前浦東金橋可售項目有 5 個， 分別為碧云尊邸、碧云北外灘、碧云澧悅以及臨港以及祝橋項目。目前碧云 尊邸已經竣工，待結轉貨值為 1.2 億元。虹口區的碧云北外灘、周浦鎮的碧 云澧悅以及臨港新片區的項目目前都于 2023 年開工，貨值分別達 69.94 億 元、56.56 億元、121.51 億元。其中臨港項目的預估毛利率最高，為 62.93%。 祝橋項目目前尚未開工，貨值為 47.84 億元，毛利率約為 52.93%。

園區產業結構優化，擬成立基金投資創新產業。金橋開發區重點發展具備 先進智造能力的產業，并持續努力吸引并穩固優質企業，形成了以汽車產 業、智能裝備產業、網絡視訊產業、金融科技產業為代表的產業集群。同時 公司積極構建“城市開發運營+產業投資服務”雙輪驅動發展格局，主營業 務逐步向產業投資領域拓展，并擬成立基金投資“未來出行”、“新通信”、 “智能造”等創新產業。

公司盈利穩定，分紅派息可觀。公司 2023 年前三季度的營業總收入為 53.9 億元，已超過歷史全年總收入最高值，同比增速持續保持高位。不同業務毛 利率均穩步增長，凈利率略微下降。融資方面，目前浦東金橋三道紅線處于 橙檔，融資成本逐年降低。分紅派息方面，股利支付率 35%，盈利穩定具備 保障。

浦東新區開放向未來，公司業務沐及改革春風。2024 年 1 月 22 日，中共中 央辦公廳、國務院辦公廳印發文件提出 7 大要求、23 條改革舉措，旨在重 點領域和關鍵環節改革上賦予浦東新區更大自主權，其中“科技創新”、“數 字化轉型”等關鍵字眼屢獲提及，為浦東改革重要發展方向，并與浦東金橋 發展戰略高度重合，公司作為浦東新區內重點發展先進智能產業的產業運 營商，將直接沐及浦東新區改革春風，有望持續跑出超額收益。