房地產行業專題報告：我國城鎮化區域分化破境研究，城鎮化的困境之斗.pdf

房地產行業專題報告：我國城鎮化區域分化破境研究，城鎮化的困境之斗。我國城鎮化發展區域間分化明顯：2023 年我國城鎮化率已達到 66.16%。根 據我們的統計，2022 年我國共有 19 個省/自治區的城鎮化率低于 60%。部分 國家在城鎮化率突破 70%后，城鎮化水平提升速度才變緩，因此我們認為我國 目前的城鎮化率水平距離“瓶頸期”尚有距離。

我國城鎮化發展面臨三角困境：我們通過城鎮化結構分化的特點，發現我國 區域間城鎮發展不均衡面臨如下 3 個主要問題。1）人口流動不平衡、2）部分 區域人口老齡結構不均并與城鎮化率分化基本匹配、3）產業結構不平衡。城 鎮化有待提升的區域面臨產業發展水平較弱導致吸引人才能力較低、勞動人 口凈流出的問題，城鎮化水平提升更加困難，因此該類區域陷入三角困境。在 我國城鎮化相對較低的區域，房地產的投資同比增速同樣較弱，因此在三角困 境下，該類區域出現城鎮化進程和房地產投資的“錯配”。在城鎮化水平相對 較高后，已進入成熟發展階段的房地產行業與城鎮化水平關聯度降低，與信貸 規模和宏觀經濟走勢的關聯度相對更大。

城改是城鎮化發展的內生變量：城鎮人口的直接提升或可提升城市自身的發 展現狀。城中村內房屋以居民自建為主，住戶居住環境相對較差。根據我們針 對深圳市城中村改造的測算，若改造 1 平方公里的城中村，有望釋放 30 萬方 的購房需求和 3.375 萬套左右的租房需求。由于禁止大拆大建，根據近年案 例，城改逐漸轉向產城融合，因此城市的產業升級同樣有望得到帶動。以東倫 敦為例，經過多次改造，東倫敦由外來人口聚集、環境臟亂的社區逐漸發展成 炙手可熱的東倫敦科技城經濟商圈，2024 年 2 月區域內代表社區的月度租金 已超過全市平均水平。

產業升級成為城鎮化發展的重要切入點：產業結構升級通常伴隨技術革新、 機械化水平提升等。1960-1989 年，韓國依次通過出口指向型輕工業發展經濟、 重化工業為中心的資本集約型的經濟發展實現產業結構升級。隨著工業化進 程的加快，大量人口涌入城市，首爾、釜山等城市持續吸納人口，1988 年首 爾的凈吸納人口達到 10 年間的峰值 18.86 萬人。