貝殼公司研究：最強(qiáng)中介的突圍與回歸.pdf

貝殼公司研究：最強(qiáng)中介的突圍與回歸。貝殼控股是國內(nèi)領(lǐng)先的房屋交易和服務(wù)平臺。貝殼起源于2001年成立的鏈 家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，2018年貝殼找房正式上線，憑借中國最大的真房源庫，2020 年貝殼（BEKE.N）在紐交所上市，成為中國居住服務(wù)第一股；2022 年貝殼 （2423.HK）以介紹上市的形式在港交所上市。

貝殼營收和凈利潤總體波動上升，2023年起已全面實現(xiàn)盈利。營收方面， 2019-2023 年，貝殼營收由 460 億元增長至 778 億元，CAGR 約為 14%， 2024Q3 公司收入為623 億元，同比增長8.3%；凈利潤方面，2023年貝殼扭 虧為盈實現(xiàn)凈利潤59億元，Non-GAAP凈利潤98億元，2024Q1-3公司凈利 潤約為35億元，Non-GAAP凈利潤約為59億元。

平臺優(yōu)勢顯著，貝殼有超越市場的阿爾法能力。截至2024Q3，貝殼平臺擁 有門店超4.8萬家，經(jīng)紀(jì)人超47.6萬名，全行業(yè)平臺規(guī)模最大。從用戶畫像看， 貝殼主要深耕高線城市。基本盤業(yè)務(wù)來看，存量房業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)均貢獻(xiàn)收入 30%以上，分別貢獻(xiàn)毛利40%和25%以上。1）存量房業(yè)務(wù)：一線城市復(fù)蘇快于 大盤，公司更快受益于政策拉動帶來的行情；2）新房業(yè)務(wù)：公司在行情較差時 更易搶占市場份額，當(dāng)前階段為買方市場，貝殼易于獲得更高議價權(quán)，從而提升貨幣化能力，持續(xù)提升盈利水平。

深層挖掘產(chǎn)業(yè)鏈需求，2C發(fā)展家裝和租賃業(yè)務(wù)，2M積累開發(fā)經(jīng)驗。在地 產(chǎn)消費的鏈路中，行業(yè)集中度較低。1）貝殼憑客戶體量發(fā)展家裝業(yè)務(wù)，收入增 速較快，具備行業(yè)頭部體量后，毛利率可維持在較高水平。公司在試點城市單城 盈利后，復(fù)制經(jīng)驗有望推廣至全國，規(guī)模效應(yīng)下業(yè)務(wù)整體盈虧平衡可期。2）在 地產(chǎn)交易震蕩行情下，公司以輕資產(chǎn)拓展租賃業(yè)務(wù)，標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)具有用戶信任優(yōu) 勢。3）在深耕地產(chǎn)多年后，2023年提出“一體三翼”戰(zhàn)略，成立貝好家事業(yè)部， 公司通過親自操盤可為數(shù)據(jù)化賦能產(chǎn)業(yè)積累經(jīng)驗。