新城控股研究報(bào)告：償債壓力漸小，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)受益于三四線消費(fèi)提升與優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng).pdf

新城控股研究報(bào)告：償債壓力漸小，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)受益于三四線消費(fèi)提升與優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)。公司有息債務(wù)規(guī)模趨于穩(wěn)定，租金收益可完全覆蓋利息支出；剩 余的公開(kāi)市場(chǎng)信用債務(wù)，也可通過(guò)在手商場(chǎng)抵押融資進(jìn)行替換， 財(cái)務(wù)安全性較高。三四線消費(fèi)表現(xiàn)較強(qiáng)，公司旗下的吾悅廣場(chǎng)周 邊競(jìng)品較少，出租率與同店增速維持在較優(yōu)水平；憑借遍布全國(guó) 的商業(yè)版圖與豐富的合作品牌矩陣，吾悅廣場(chǎng)積極引進(jìn)首店、經(jīng) 營(yíng)優(yōu)勢(shì)明顯。新城建管也依靠較快的輕資產(chǎn)拓展速度，用代建代 管為公司打開(kāi)成長(zhǎng)空間。

償債壓力漸小，手有余糧積極應(yīng)對(duì)。根據(jù)公司最新數(shù)據(jù)，截至 2024 年上半年末，整體有息債務(wù)已降至 558 億元；商業(yè)地產(chǎn)板塊每年 的租金收益可完全覆蓋整體有息債務(wù)的利息支出。公司 2025 年 年內(nèi)到期的公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)剩余 66.9 億元，其中美元債剩余 21.8 億元；公司在手 30 個(gè)已開(kāi)業(yè)未抵押吾悅廣場(chǎng)可提供約 120 億元 的新增抵押融資，可對(duì)信用債予以替換。公司自 2024 年 8 月以 來(lái)主動(dòng)收回項(xiàng)目銷(xiāo)售折扣，也體現(xiàn)出對(duì)自身財(cái)務(wù)安全性的信心。

旗下吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)明顯，所處三四線城市消費(fèi)表現(xiàn)優(yōu)于一二 線。三四線城市社零增速明顯高于一二線城市，而三四線城市購(gòu) 物中心的供給量偏少。公司旗下的吾悅廣場(chǎng)深耕三四線城市，且 已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)中周邊 1 公里內(nèi)無(wú)競(jìng)品的數(shù)量超八成，經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)明顯。 吾悅廣場(chǎng)的出租率達(dá) 97.9%，2024 年全年商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入 128.1 億 元，同比增長(zhǎng) 13.1%。

品牌與運(yùn)營(yíng)能力卓著，輕資產(chǎn)輸出代建代管打開(kāi)成長(zhǎng)空間。受制 于樓市低迷與融資困難，公司利用其品牌及運(yùn)營(yíng)能力尋找第二成 長(zhǎng)曲線，輕資產(chǎn)輸出代管代建，旗下的新城建管 2024 年新拓代 建面積 713 萬(wàn)方，同比增長(zhǎng) 80.5%；2024 年上半年輕資產(chǎn)管理輸 出的吾悅廣場(chǎng)租金收入同比增長(zhǎng)超過(guò) 60%。