貝殼研究報告：從交易到居服生態(tài)，啟航的垂類平臺巨頭.pdf

貝殼研究報告：從交易到居服生態(tài)，啟航的垂類平臺巨頭。這是一家什么樣的公司？貝殼以“一體三翼”戰(zhàn)略為軸心，構(gòu)建房產(chǎn)交易、家裝、租賃及 住宅開發(fā)的全周期服務(wù)生態(tài)。存量房業(yè)務(wù)依托ACN協(xié)作網(wǎng)絡(luò)與樓盤字典形成護(hù)城河（存量 房市占率30%、變現(xiàn)率2.3%），新房業(yè)務(wù)聚焦3P模式貢獻(xiàn)超80%交易額（新房市占率約10%、 變現(xiàn)率3.35%），家裝、租賃等新興業(yè)務(wù)營收占比突破36%，展現(xiàn)多極增長動能。2023年營 收達(dá)778億元，調(diào)整凈利潤98億元，現(xiàn)金流充沛，期間費用率持續(xù)優(yōu)化，彰顯平臺化運營 效率。貝殼已符合進(jìn)入港股通條件，于3月10日正式納入港股通。通過短期入通測算，貝殼預(yù)計會得到200+億資金流入。

行業(yè)怎樣及貝殼在行業(yè)的定位是什么？2024年中國住房交易額約17萬億（新房54%、二手 46%），預(yù)計未來基本穩(wěn)定在這個水平。中國城鎮(zhèn)化率突破67%進(jìn)入存量時代，二手房交易 占比提升至46%（2024年），而新房經(jīng)紀(jì)滲透率預(yù)計2026年達(dá)45%，居住服務(wù)從“交易驅(qū)動” 轉(zhuǎn)向生態(tài)競爭。政策端“托舉并用”基調(diào)明確，需求側(cè)降首付、降利率與供給側(cè)房企融資 紓困形成合力，貝殼作為頭部平臺憑借ACN網(wǎng)絡(luò)與全鏈條服務(wù)能力，優(yōu)先受益于市場交易 量邊際回暖，龍頭地位持續(xù)強(qiáng)化。

貝殼的業(yè)務(wù)壁壘是什么？ACN+樓盤字典構(gòu)建生態(tài)護(hù)城河，強(qiáng)者恒強(qiáng)。貝殼通過“樓盤字典” 覆蓋2.4億套房源（真房源率95%），結(jié)合ACN協(xié)作網(wǎng)絡(luò)連接4.4萬家門店、43萬經(jīng)紀(jì)人，傭 金分配機(jī)制打破行業(yè)惡性競爭，2024年存量房市占率約30%、存量GTV達(dá)2.03萬億元。新房 業(yè)務(wù)聚焦國央企開發(fā)商（傭金占比55%），預(yù)付傭模式占比53%優(yōu)化現(xiàn)金流，3P模式貢獻(xiàn) 80%交易額，變現(xiàn)率提升至3.35%，展現(xiàn)逆周期韌性。

第二曲線怎么樣？家裝租賃高成長，生態(tài)協(xié)同釋放增量。家裝業(yè)務(wù)依托“被窩+圣都”雙 品牌及HomeSaaS系統(tǒng)，2023年營收同比激增115%至108.5億元，貢獻(xiàn)利潤率升至29%，整裝 賽道滲透率提升打開千億空間。租賃業(yè)務(wù)以“省心租”模式破局，2024年前三季度營收同 比翻倍，貢獻(xiàn)利潤扭虧為盈，受益于2.6億租賃人口紅利，長期成長性明確。貝好家C2M模 式通過數(shù)據(jù)驅(qū)動定制開發(fā)，自主操盤成都、上海地塊驗證閉環(huán)能力，潛在規(guī)?？善?。