新城控股研究報告：債務(wù)風(fēng)險可控，優(yōu)質(zhì)商業(yè)助力公司困境反轉(zhuǎn).pdf

新城控股研究報告：債務(wù)風(fēng)險可控，優(yōu)質(zhì)商業(yè)助力公司困境反轉(zhuǎn)。公司深耕于“住宅+商業(yè)”地產(chǎn)的經(jīng)營模式。相比于聚焦商業(yè)運營的公司，公 司的開發(fā)業(yè)務(wù)具有較高的項目操盤與資金回籠能力，是公司區(qū)域深耕的壓艙 石；而相比于純住宅開發(fā)的公司，公司在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模化開發(fā)與運營方面具 有一定優(yōu)勢，能夠持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流助力于公司穿越周期。

公司商業(yè)地產(chǎn)堅持“規(guī)模領(lǐng)先，深度運營”的核心理念，開業(yè)規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先， 租金收入持續(xù)增長，運營能力較強。截至 2024 年末，公司購物中心(吾悅廣場) 開業(yè)面積達(dá) 1601 萬平，顯著高于華潤和龍湖；平均出租率為 97.7%，在同行 中亦處于較高水平。2024 年全年商業(yè)運營總收入 128.08 億元，同比增長 13.10%。2024 年吾悅廣場客流總量達(dá) 17.66 億人次，同比增長 19%；總銷售 額 905 億元（不含車輛銷售），同比增長 19%。

開發(fā)銷售業(yè)務(wù)規(guī)模將進(jìn)一步收縮，存貨減值計提相對充分，后續(xù)對公司的業(yè)績 拖累有望持續(xù)降低。公司 2022 年開始停止拿地，結(jié)合近年來銷售規(guī)模的持續(xù) 下行，預(yù)計未來一段時間公司開發(fā)銷售業(yè)務(wù)規(guī)模將進(jìn)一步收縮，商業(yè)部分對利 潤的貢獻(xiàn)將繼續(xù)提升。2024 年末，公司計提存貨減值準(zhǔn)備 115.6 億元，占存 貨賬面余額的比例為 10.6%，減值計提較為充分。

公司持續(xù)降低負(fù)債成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，現(xiàn)金流風(fēng)險可控。2024 年公司平均 融資成本 5.92%，較 2023 年降低 28bp。2024 年末，短期有息負(fù)債約 124 億 元，短期有息負(fù)債占比自 2022 年以來持續(xù)降低。從償債能力來說，經(jīng)營性物 業(yè)貸尚能獲得約 95 億元的資金增量，對年內(nèi) 62.4 億元的應(yīng)付債券和應(yīng)付利息 有一定的覆蓋能力。依托商業(yè)板塊創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力以及持續(xù)下降的債務(wù)成 本，債務(wù)壓力有望逐步降低，現(xiàn)金流風(fēng)險可控。