深圳國際研究報告：國企優(yōu)質(zhì)資源稟賦，物流園轉型升級帶來業(yè)績彈性.pdf

深圳國際研究報告：國企優(yōu)質(zhì)資源稟賦，物流園轉型升級帶來業(yè)績彈性。深圳國際控股有限公司是深圳市屬直管企業(yè)中唯一一家整體境外上市公司，也是唯一一家 以現(xiàn)代物流、收費公路、港口及大環(huán)保為主業(yè)的國有產(chǎn)業(yè)集團。近年來，公司以粵港澳大 灣區(qū)、長三角和京津冀經(jīng)濟帶為主要戰(zhàn)略區(qū)域，通過投資并購、重組與整合，重點介入“水 陸空鐵”四大領域，致力于成為國內(nèi)領先的城市基礎設施開發(fā)商和運營服務商、智能交通 物流產(chǎn)業(yè)的建設者和促進者。

物流及港口業(yè)務為公司主業(yè)，收費公路及大環(huán)保業(yè)務是公司收入基本盤，各項核心業(yè)務穩(wěn) 中提質(zhì)。公司主要業(yè)務分為收費公路及大環(huán)保業(yè)務、物流業(yè)務（包含物流園、物流服務）、 港口及相關服務業(yè)務、其他投資（涉及深圳航空、國貨航等），其中收費公路及大環(huán)保業(yè) 務主要依托旗下上市附屬公司深圳高速公路集團股份有限公司（“深高速”）為主體運營。

深圳國際探索出“投建管轉”大閉環(huán)商業(yè)模式和“投建融管”小閉環(huán)商業(yè)模式，實現(xiàn)業(yè)績持續(xù) 增長。大閉環(huán)商業(yè)模式主要是通過完成土地性質(zhì)轉變和重新規(guī)劃，從而獲得土地增值和后 續(xù)開發(fā)營運的收益；小閉環(huán)商業(yè)模式通過資產(chǎn)證券化的方式將公司旗下優(yōu)質(zhì)的物流園區(qū)項 目置入公募REITs或私募基金，實現(xiàn)項目的出表和資金的回籠。

華南物流園轉型升級為公司帶來業(yè)績彈性。通過將原先的物流用地轉為商業(yè)及住宅用地， 公司作為土地的原使用權人可以獲得政府的土地和貨幣補償，后期公司通過對轉型地塊進 行地產(chǎn)開發(fā)，獲得地產(chǎn)開發(fā)及運營收益。預計華南物流園轉型整體項目預計共貢獻稅后收 益超156.58億港元。

深圳國際致力維持穩(wěn)定的分紅政策，具備高股息特征。自2017年以來，公司派息比例一直維 持在歸母凈利潤50%左右，2015-2024年公司十年累計分紅155.93億港元，我們預計未 來6-8年華南物流園轉型升級項目將繼續(xù)為公司貢獻較大利潤，結合物流港REITs出表等 舉措，歸母凈利潤預計繼續(xù)增長，高股息特征具備吸引力。