2025年公募REITs市場8月報：二級現企穩趨勢，券商控盤度已達50％.pdf

2025年公募REITs市場8月報：二級現企穩趨勢，券商控盤度已達50％。大類資產分流+但8月下降息預期減弱，REITs市場大幅調整，近期呈止跌企穩趨勢。25年8月，股市情緒高 漲帶來資金分流效應加劇，疊加無風險利率回升，前期漲幅過高以及部分項目的解禁沖擊，公募REITs市場 整體承壓，中證REITs指數單月下跌2.86%，相比于7月跌幅再度擴大。尤其是，8.15日央行發布貨幣政策執 行報告，市場對于降息預期減弱，次個交易日中證REITs創下年內最大單日跌幅（-1.7%）。板塊方面，各個 類型REITs指數全線回落，其中作為長久期資產的保租房回調幅度最大（-5.69%），其次是前期估值較高且 25Q2業績承壓的消費類（-3.02%），倉儲物流類是8月跌幅最淺的資產。各類資產在大幅調整后呈止跌回 升趨勢，其中消費類指數8.20日-8.31日回漲3.8%。

REITs估值回調至60%-65%分位，產權類較紅利股息差處于70%分位。派息率方面，產權類REITs最新派息 率為3.92%，相比紅利股息差處于70%分位，相比國債息差處于42%分位。板塊方面，除產業園之外，其余 各類型資產派息分位普遍較7月底上修，尤其是消費派息分位躍升28個點。估值方面，產權和經營權類最新 估值回落至歷史60%-65%分位，各類REITs估值均較7月底下調，保租房P/NAV調整幅度最大，分位較7月 底下降18個點；當前估值處于較低分位的板塊包括產業園（48%）、交通（60%）和保租房（65%）。

機構搶籌致申購倍數創歷史次高，但首發派息安全墊仍厚，年內網下申購收益率已達3.34%。8月僅中金唯 品會奧萊REIT發行，網下有效認購倍數高達252.8倍，創歷史次高，機構為提升入圍概率，多數報價貼近上 限，但同類REITs首發派息安全墊（相比可比二級TTM最新）卻有所增厚，顯示詢價區間或仍較為理性。8 月上市3只REITs，其中2只IDC因賽道熱門，首日均實現封漲。截至8.31日，剔除中航易倉REIT極端值后， 25年0.5/1億元現金賬戶的REITs網下打新收益分別為167/334萬元，網下申購收益率為3.34%。

券商控盤度已達50%，保險持倉下滑；待發產業園項目估值仍現大幅折讓。截至8.31日，66只滬深上市 REITs披露中報，經測算券商持有流通份額提高至50%而險資持有比例下降，上半年全市場/券商分別增持消 費/交通最多，均減持公用事業。目前，已有1單首發項目即將開始詢價，2單擴募項目注冊生效，其余在審 項目共13單；8月交易所排隊項目估值更新中，產業園估值下調最甚，消費小幅度下調。