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房地產行業2025年度港資房企業績綜述：香港開發利潤拐點或將至。

整體表現：業績平穩，負債改善

2025 年主要港資房企合計實現核心歸母凈利潤 1001 億港幣，同比-3%；剔 除受高基數影響的恒基地產后，同比+1%。盡管香港住宅市場已經步入量價 齊升的復蘇通道，但由于利潤結轉存在滯后，物業開發分部尚未在利潤端形 成增量貢獻。此外，香港和內地商業地產租金仍在承壓，導致物業租賃分部 對利潤端造成拖累，但部分被融資成本下降帶來的財務費用節約所抵消。隨 著利潤端的復蘇，更多公司開始上調 DPS。降杠桿、控資本開支、利率下 行共同推動平均凈負債率同比-1.3pct 至 23.8%，我們預計凈負債率較低的 公司可能有更充足的杠桿空間進行擴表，補充優質土地儲備。

開發分部：香港利潤拐點或將至，關注香港資源充沛企業

2025 年主要港資房企物業開發業務實現分部利潤 363 億港幣，同比持平； 其中香港物業開發實現分部利潤 199 億港幣，同比-28%，分部利潤率同比 -14.8pct 至 8.9%。香港權益銷售金額漲跌互現，拿地力度觸底回升；內地 銷售則多數下滑，仍在持續去庫存。往前看，隨著復蘇周期預售的項目逐步 進入結轉，疊加新房定價策略由謹慎逐步轉向中性偏樂觀，我們預計 2026 年起主要港資房企香港物業開發分部利潤率和利潤規模均有望迎來觸底反 彈，香港土地儲備規模大、占比高的公司有望更為受益。而在住宅市場延續 復蘇、土地供應繼續增加和凈負債率回落等的共同推動下，主要港資房企有 望進一步加強香港拿地力度。

租賃分部：市場環境仍偏逆風，關注結構復蘇、規模擴張

2025 年主要港資房企物業租賃業務實現分部利潤 852 億港幣，同比-3%， 分部利潤率同比-1.0pct 至 71.6%，主要受香港和內地商業地產租金調整的 拖累。坪效同比表現方面，內地零售>香港寫字樓>香港零售>內地寫字樓； 出租率方面，“以價換量”推動各區域/業態平均出租率同比提升；香港結 構分化方面，高端零售、中環優質寫字樓表現更優。往前看，我們預計主要 港資房企物業租賃分部業績表現有望在 2026 年進一步筑底，其中香港高端 零售和中環優質寫字樓項目較多、內地寫字樓項目較少，以及未來三年新交 付物業規模較大的公司，有望迎來更好表現。