一文讀懂城投收儲政策進程及模式.pdf

一文讀懂城投收儲政策進程及模式。政策背景：1）當前，中國房地產行業庫存問題嚴重，接近上一周期庫存 頂點，商品房去化周期和存銷比同樣處于歷史相對高位，因此存量房去 庫存是現下盤活地方資產負債表、提振市場信心的重要環節。2）房地 產高庫存壓力主要源于需求不足及監管約束趨嚴趨緊，房企融資渠道不 斷受限，或進一步影響房企的供給能力，新建房源減少、在建房源遞延， 消費者對房地產的信心及預期下降，長此以往將導致地產恢復的內生動 力嚴重不足，庫存水平居高不下，陷入“供給-需求-供給”的負面循環。

政策進程：1）棚改貨幣化安置是上一輪去庫存的主要動力之一：城投 參與收儲最早可追溯至2014-2015年，推行目的在于滿足保障房需求與 加快庫存去化。2015 年的中央經濟工作會議提出住房保障要逐步實行 實物保障與貨幣補貼并舉，將部分存量房轉為公租房和安置房，因此或 可將上一輪棚改貨幣化安置視為具有城投收儲性質的政策雛形。具體來 說，2014 年央行為推動棚改貨幣化安置政策配套推出PSL工具，為地 方政府提供足以支持棚改計劃的資金來源。此后2015-2018年，棚改貨 幣化安置步入向全國推廣的高峰期，PSL投放額度也伴隨棚改執行節奏 變化而相應增減，不僅助力實現商品房庫存去化，也一定程度上助推房 地產投資和銷售的增長。2) 本輪城投收儲主要出發點轉變為提升保障 性租賃需求：2022年以來，棚改進程逐漸接近尾聲，城投收儲的目標從 滿足保障性安置需求轉變為滿足保障性租賃需求。2022年起，全國各地 不少城市開始試點推行收購存量房源以進行城投收儲的探索，試點案例 的主要資金來源為自籌。直至央行先后于2023年2月設立1000億元 “租賃住房貸款支持計劃”、2024年5月設立3000億元“保障性住房 再貸款”，前者并入后者管理，用于支持地方國有企業以合理價格收購 已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，自此“城投收 儲”資金來源進一步拓展，政策邁入在全國范圍內推廣的新階段。

收儲模式分析：1）對商品房新房收儲的對應政策即為3000億元保障性 住房再貸款收儲政策，具體模式包括：a）棚改貨幣化安置模式：政府組 織購買和政府集中采購分別由政府通過與房企、中介機構合作或集中采 購的方式購買房屋產權或使用權用于安置棚戶區居民，而直接貨幣補償 指政府直接給予棚戶區居民貨幣用于購買房屋或支付其他相關費用，三 類方式均秉持自愿原則。b）直接收購模式：自籌資金模式指城投平臺 通過銀行貸款等渠道籌集資金，通過公開招投標模式收購當地存量房 源，完成改造后作為人才房或租賃儲備用房，租賃住房貸款支持計劃則 采取“先貸后借”機制，金融機構先提供貸款、央行后按貸款本金的100% 予以資金支持，市級城投旗下子公司作為實際運營主體承接專項貸款。 c）專項基金模式：由中心城市基金下設紓困專項基金，再由紓困專項基 金根據待盤活項目情況一對一設立子基金，隨后借由子基金將自有或募 集資金注入待紓困項目或其背后的地產企業，推動待紓困項目順利完工 交付，之后通過后續銷售實現退出。d）統貸統還模式：由政府指定一家 主體向國開行申請貸款額度，資金通過該主體投入到具體項目后，再由 該項目主體或者平臺統籌安排償還資金，其中城投平臺參與方式為作為 統貸統還主體，向銀行申請貸款并撥付，還款資金來源為土地綜合收益 或其他方式籌措資金。e）除了針對已建未售的存量商品房執行收儲，伴 隨國家宏觀調控和房地產行業形勢變化，城投平臺參與收儲的一種衍生 情形是協助房地產項目紓困，包括收并購模式、股權收購模式、破產重 整模式與項目托管代建模式。此變化興起于2022年，原因在于彼時地 產行業面臨一旦房價停止上漲即可能導致房企資金鏈緊張甚至斷裂、交 房延期、住房貸款不良率上升、系統性金融風險可能一觸即發的嚴重后 果，為政府和城投平臺的介入提供必要性依據。2）對二手房收儲的對 應政策為存量房“以舊換新”政策，具體模式包括：直接收購模式、預 付租金模式、代購售新模式、換房平臺模式和直接補貼模式。