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公募REITs機構行為研究：誰在投資公募REITs？

報告核心觀點

基本面預期和基準利率是影響價格走勢的關鍵因素，機構行為、供求、流動 性起輔助作用。目前我國公募 REITs 市場的主要機構投資者包括券商自營、 保險、公募基金、信托、私募基金、銀行理財、產業資本等。本報告將對公 募 REITs 投資者行為進行深入分析，梳理不同資金的風險偏好與投資約束， 內含 2024 年年報披露的最新持倉和一級發行投資者參與的詳細數據。向后 看，社保基金和養老金 FOF 等資金入市，會繼續為市場帶來穩定增量資金， 配套制度、會計處理不斷完善，REITs 納入滬深港通也有助于流動性改善， 在低利率環境、固收資金明顯欠配的背景下，REITs 仍具備長期配置價值。

最大的兩類機構投資人：券商自營、保險資金

券商自營資金憑借負債端的穩定優勢，公募 REITs 一二級市場參與均較多， 交易較為靈活，追求絕對收益，目前多數券商自營團隊可以將 REITs 計入 FVOCI 賬戶，投資管理上屬于非權益類基金中的一類。做市團隊同樣使用 券商自有資金，但其目標是為市場提供流動性。保險公司投資 REITs 應當 具備不動產投資管理能力，保險資金具備期限長、規模大、來源穩定、投資 有最低收益要求等特點，仍以長期配置為主，考核上具備權益和不動產屬性。 重點參與 REITs 一級市場，通過戰略配售或網下的方式參與打新，二級市 場交易也存在，仍以收盤價考核方式為主。

其余機構：公募基金、私募基金、銀行理財、產業資本、券商資管等

公募基金參與 REITs 投資的方式包括基金專戶、FOF 和自有資金。穿透來 看，專戶資金多數來自于銀行理財或中小保險。私募基金操作靈活，追求絕 對回報，實際配置情況和 REITs 市場表現關聯度高。銀行理財主要通過委 外方式配置 REITs，多為“固收+”類產品，以優化組合風險收益特征、把 握市場機會增厚收益為目的。產業資本可通過 REITs 實現產融結合、更好 進行產業布局和資源整合，投資具有針對性，一般僅對個別 REIT 配置比例 較高。券商資管主要分為集合、單一和定向資管計劃三類，委托方以保險資 金和銀行理財為主，既有相對收益要求，又有絕對收益要求。

二級市場持倉：2024 年報最新持倉情況，券商自營全面增持

整體來看，公募 REITs 持有人集中度提高，24 年年報披露的持有人戶數相 較 24 年中報平均下降 14.4%，戶均持有份額增加 17.9%，機構投資者占比 持續上升。券商自營活躍性顯著提升，對各類資產全面增配，尤其是對于消 費、市政環保、高速公路增持較多。保險資金對基本面判斷相對謹慎，繼續 增持保租房、消費類，減倉有弱化風險的倉儲物流和市政環保。券商資管、 基金專戶、保險資管對各類 REITs 的配置均有減少，或與部分投資人賣出 兌現收益有關。產業園、倉儲物流受地產周期影響較大，機構間增減持行為 有所差異，或反映出其對基本面修復預期的不同。

一級發售情況：保險資金相對謹慎，券商自營、理財積極參與

歷史年份認購比例差異較大，與市場行情和 REITs 的稀缺性有關，當市場 行情較好，一級項目相對二級項目具備顯著性價比時，REITs 處于供不應求 狀態，戰配份額競爭激烈，部分機構通過延長限售期獲取戰配額度，或也可 提供如市值管理、其他業務協同等合作方式。對比 24 和 25 年來穿透后數 據，券商自營平均占比從 10.25%提升至 12.65%，參與積極性進一步提升； 保險資金從 6.87%小幅下降至 6.45%，或反映保險資金參與戰配相對謹慎， 對于限售期延長也較為敏感，更加關注底層資產的穩健性和估值的嚴謹性； 銀行理財從 2.08%提升至 3.44%，更多銀行理財開始參與公募 REITs 市場。