房地產行業2025年中期策略：需求穩而信心不足，抑風險強拐點可期.pdf

上傳者：羅***
時間：2025/07/10
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房地產行業2025年中期策略：需求穩而信心不足，抑風險強拐點可期。二手交易活躍，新房表現好轉，總需求見底回升。25 年上半年新房及二手房交易呈現前高后低的趨勢，小陽春延續了去年四季度政策“止跌回穩”后市場的趨勢，交易熱度維持高位，4 月份后市場熱度逐步消退疊加基數的提升，新房及二手同比增速逐步收窄。上半年 84 城口徑二手房成交套數同比增長 28.1%，同比 23 年增長 39.6%，三四線城市，特別是過去三年房價下跌較多的區域和城市擁有更好的交易表現。新房統計局口徑成交面積同比-2.6%，網簽口徑住宅成交面積上半年 -4.5%，且供需關系有所改善，在“好房子”政策的支持下，新房開盤去化率穩定在 50%榮枯線以上的水平。上半年新房+二手年化成交規模約為 14 億平米，預計全年與 24 年總規模中樞接近。

價格表現根據需求出現較大分化，核心資產表現穩定。25 年二手房價格走勢呈現出放量下跌的特征，35 城價格較年初下降 9.1%，這與過去二十年地產周期的量價特征是有所差異的，不動產金融屬性減弱，非核心資產加速下跌，而核心資產價格則保持穩定，購房者具備較強的資產置換意愿，上半年的交易價格的下跌，更多由“老”、“破”、“小”、“遠” 的低總價產品貢獻。總需求不足，信心較弱仍是目前的核心問題，但 “止跌回穩”以來的交易成績也證明了我們目前距離底部很近，缺的可能只是一次積極的引導+有力的措施。

預計全年地產投資-10%，開工-21%，竣工-21%，新房銷售-8.0%。上半年全國土地出讓金額同比+18.5%，住宅用地成交金額+27.6%，其中北上杭成四城土地成交金額占比 37%（24 年為 18%），核心資源供給量增加，帶動土地市場金額增長，但面積仍然有 4%的下滑。地產投資全年仍會受到施工面積下降的影響，竣工面積下滑主要由于工程面積變化趨勢，而開工面積則是受到城投開工率不足影響。投資端同樣也受到信心的影響，企業更多選擇聚焦，另一方面行業整體到位資金規模不足仍是制約投資見底的重要困境。