房地產行業專題研究：保租房REITs2025H1綜述，紅利屬性構筑長期配置基石.pdf

房地產行業專題研究：保租房REITs2025H1綜述，紅利屬性構筑長期配置基石。

保租房 REITs2025 年中報綜述：紅利屬性構筑長期配置基石

2025 年以來，住房租賃市場在供給繼續放量等影響下仍保持市場化租金小 幅下行態勢，保障房在 C 端剛需定位的支撐下，依然維持穩定運營。經營 表現鞏固其紅利屬性，也推動市場估值穩定在 C-REIT 各板塊中的最高位。 展望后市，我們預計保租房 REITs 規模有望加速擴容。從需求來看，住房 需求具備剛性，疊加新政或將提升消費者對住房租賃市場的認可，租賃需求 有望提升；供給方面，新增力度開始邊際減弱，供給方式逐漸向存量房改造、 商品房收儲、商改住等方向轉變，為保租房 REITs 高質量發展鋪路。我們 看好保租房 REITs 穩健運營的持續性，疊加派息穩定性，鞏固其配置價值。

行業：保租房供應繼續擴容，新規有望提升消費者長期認可度

2025 年以來，住房租賃市場的供應延續 24 年趨勢，集中式公寓仍在放量， 尤其是保租房在政策支持下規模持續提升。由于整體高供給，疊加保租房租 金價格優勢形成的結構性因素，市場租金整體有所下降。展望后市，行業關 鍵詞是高質量發展。《住房租賃條例》于 9 月實施，為促進租購并舉的住房 制度建立打下基礎，利于整個租賃市場的長期發展，提升消費者對長租公寓 的認可度，疊加新增供應的逐步收窄，有望推動市場化租金企穩。

運營：租金穩健疊加擴募落地，推動上半年收入及盈利同比增長

2025H1 保租房 REITs 整體運營表現穩定，相對價格以及區位優勢使得保租 房 REITs 的整體租金再次取得優于住宅租賃市場表現。營業收入同比保持增 長態勢，推動因素除了首單保障房擴募落地（北京保障房 REIT）形成的外延 式擴張，亦有租金單價提升的內生增長。2025Q2 平均單位月租金同比實現 1.6%正增長，優于百城住宅租賃指數 5.1pct。出租率均值維持將近 96%以 上的高位，上半年 EBITDA 同比增速均值亦達 3.2%。底層資產剩余平均租 期較去年年末基本趨于穩定，為后續收益的穩健性增加砝碼。

市場表現：穩健屬性推升估值，上市規模即將進一步擴容

派息方面，2025 以來保租房 REITs 可供分配金額整體實現平穩增長。2025 可分派金額年化完成率區間在 92.8%-160.9%，其中蘇州恒泰租賃住房表現 突出。基于股息率視角，截至 9 月 15 日，股息率基本穩定在 2.7-4.5%，均 值約 3%，為 C-REIT 股息率最低的子板塊。資本市場的青睞推動板塊規模 潛在擴張空間。截至目前，2024 年前首發的 5 家 REITs 均已發布擴募計劃， 即仍有 4 家 REITs 在擴募進程中。定價方面，首發估值變化不大，但一二 級市場價差仍較顯著，首發 REITs 預期現金回報率息差約 112-115bp，擴 募前后息差約 30bp，推動市場參與一級投資熱情。