2026年美國房地產(chǎn)市場(chǎng)展望：美國房地產(chǎn)，買不起還是買不到？.pdf

2026年美國房地產(chǎn)市場(chǎng)展望：美國房地產(chǎn)，買不起還是買不到？美國房地產(chǎn)現(xiàn)狀：看似矛盾的不溫不火。（ 1）銷售持續(xù)低迷；（ 2）庫存有所積累，但新 房和二手房呈現(xiàn)明顯分化；（ 3）房?jī)r(jià)整體上行，但新房?jī)r(jià)格有輕微下行； 4）越來越負(fù) 擔(dān)不起。

需求側(cè)的壓制：利率、首付比例、保費(fèi)等其他費(fèi)用，若房貸利率和首付比例下行，則需 求側(cè)會(huì)有所提振。受到“lock-in effect”的影響，如果 30 年期抵押貸款利率能夠降至 6%以下，可能會(huì)導(dǎo)致 20%的房屋開始產(chǎn)生置換需求。首付比例影響邊際購買能力，根 據(jù)紐約聯(lián)儲(chǔ)測(cè)算，降低首付比例能夠提振 50%以上潛在購房者的購房意愿。除此之外， 由于自然災(zāi)害頻發(fā)，保費(fèi)和稅費(fèi)也構(gòu)成了當(dāng)前購房成本提升的重要原因。

供給側(cè)的壓制：木材、工人、與需求相匹配的住房短缺，供給側(cè)的改善較慢且需要政策 的推動(dòng)。

建筑材料成本尤其是木材容易受到關(guān)稅擾動(dòng)，當(dāng)前稅率雖高，但征收范圍小。

移民政策的收窄可能造成建筑工人的嚴(yán)重短缺，建筑業(yè)是移民占比最高的行業(yè)。

當(dāng)前新建房屋住宅面積與市場(chǎng)多數(shù)需求不匹配，住房面積仍然大于實(shí)際需求。

表面矛盾的背后——分化：美國房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)明顯的“K 型”。

庫存高還是低？地域的分化：住房短缺情況地區(qū)間嚴(yán)重不平衡，東北部房源短 缺而西部房源充足。這意味著，雖然整體庫存表面上較高，但現(xiàn)有庫存無法滿足 東北部的需求。

房子貴還是便宜？收入階層的分化：中低收入人群可負(fù)擔(dān)的房屋出現(xiàn)明顯短缺， 有需求但買不到合適的住房。現(xiàn)在市場(chǎng)的存量房源不能滿足中低收入群體的需 求，即便有庫存也不一定能在利率下行后轉(zhuǎn)化為銷售。

支付能力強(qiáng)還是弱？首次和非首次購房的分化：非首次購房者資本積累較為充 足，而首次購房者更多尋求貸款且首次購房年齡推遲。非首次購房者對(duì)利率相 對(duì)不敏感，而首次購房者依賴?yán)实南滦泻褪赘侗壤慕档汀?/p>

展望：2026 年預(yù)計(jì)是空間有限的復(fù)蘇。需求側(cè)的改善決定方向，供給側(cè)的改善決定空 間，當(dāng)前美國房地產(chǎn)的根本問題還是貧富分化的結(jié)構(gòu)性問題。

需求側(cè)是快變量：若利率下行，房地產(chǎn)將會(huì)受到提振，但空間可能有限。在明 年貨幣政策寬松的大背景下，抵押貸款利率的下行需要長端國債收益率下行作 為前提條件。在此基礎(chǔ)上，如果抵押貸款利率能夠降至 6%以下，則市場(chǎng)上 20% 的房屋將有置換的空間。如果有進(jìn)一步降低首付比例的政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng) 可能會(huì)受到有效提振。

供給側(cè)是慢變量，且結(jié)構(gòu)性問題短期無法解決。根據(jù)前文所述，目前中低收入 群體和東北部地區(qū)仍然存在大量需求沒有被滿足，若能夠提供相匹配的供給， 則當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以被激活。然而，造房子需要周期，且當(dāng)前面臨原材料和 工人的逆風(fēng)。因此，真正解決當(dāng)前美國房地產(chǎn)的癥結(jié)，尤其是供給側(cè)問題的緩 解，可能還需要一定的時(shí)間。