公募REITs 24年報(bào)及25年一季報(bào)總結(jié)：分化延續(xù)，掘金結(jié)構(gòu)性機(jī)遇.pdf

公募REITs 24年報(bào)及25年一季報(bào)總結(jié)：分化延續(xù)，掘金結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。

【核心結(jié)論】

2025 年一季度，公募 REITs 業(yè)績(jī)延續(xù)分化態(tài)勢(shì)。保租房和消費(fèi)板塊整體經(jīng) 營(yíng)較為穩(wěn)健，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)物流同比繼續(xù)承壓。高速公路板塊業(yè)績(jī)同比 有所改善，而能源和市政環(huán)保板塊內(nèi)部分化明顯。

展望未來(lái)，在固收類資金欠配背景下，REITs 具備較高的投資價(jià)值。我們認(rèn) 為驅(qū)動(dòng) REITs 二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上漲的核心因素仍然是業(yè)績(jī)。基于此：（1）保租 房和消費(fèi)板塊業(yè)績(jī)穩(wěn)定性較強(qiáng)，建議持續(xù)關(guān)注。保租房 REITs 與債市的負(fù)相 關(guān)性較高，近期市場(chǎng)情緒高漲一定程度上削弱其相關(guān)性，且當(dāng)前時(shí)點(diǎn)分派率 較低，建議等待回調(diào)后的配置機(jī)會(huì)；（2）關(guān)注其余板塊內(nèi)部的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)， 如倉(cāng)儲(chǔ)物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前處于業(yè)績(jī)底部，“以價(jià)換量”特征明顯，考慮到 關(guān)稅政策階段性緩和，或利好倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊二季度業(yè)績(jī)企穩(wěn)修復(fù)。產(chǎn)業(yè)園區(qū) 板塊中，工業(yè)廠房項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)韌性強(qiáng)于研發(fā)辦公類，重點(diǎn)關(guān)注底層資產(chǎn)包含工 業(yè)廠房的 REITs 標(biāo)的。

【報(bào)告亮點(diǎn)】

本文從業(yè)績(jī)表現(xiàn)、項(xiàng)目基本面、底層項(xiàng)目估值、投資者結(jié)構(gòu)等方面對(duì)年報(bào)中 的核心信息進(jìn)行分析總結(jié)。同時(shí)，簡(jiǎn)要梳理 2025Q1 各行業(yè) REITs 的業(yè)績(jī)情 況并給出投資建議，以供投資者參考。

【主要邏輯】

邏輯一：2024 年業(yè)績(jī)承壓，但可供分配金額基本符合預(yù)測(cè)，為 REITs 產(chǎn)品 的穩(wěn)健分紅提供了強(qiáng)有力的支撐。

邏輯二：2024 年機(jī)構(gòu)投資者占比創(chuàng)新高，環(huán)比提升 3 個(gè)百分點(diǎn)。券商自營(yíng) 配置力度顯著增強(qiáng)，反超保險(xiǎn)成為除原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方外的第一大機(jī)構(gòu)投 資者。

邏輯三：估值調(diào)整方面，2024 年末，產(chǎn)權(quán) REITs 中產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)物流多 下調(diào)估值，保租房和消費(fèi)類估值較為穩(wěn)定；經(jīng)營(yíng)權(quán) REITs 中，各高速公路項(xiàng) 目估值均調(diào)降，平均降幅高達(dá) 8.2%，其次為市政環(huán)保和能源。