旭輝永升服務（1995.HK）研究報告：市場外拓+增值服務發力，構筑美好生活，未來成長可期.pdf

旭輝永升服務（1995.HK）研究報告：市場外拓+增值服務發力，構筑美好生活，未來成長可期。四輪驅動助推規模增長，堅持深耕核心城市：2015-2021 年公司合約管理 面積 CAGR+61.5%，21 年達到 2.7 億平，同比+49.4%，在管面積 CAGR+61.1%，21 年達到 1.7 億平，同比+68.3%，同年合管比為 1.58， 未來規模增長確定性強。公司規模增長主要來自：1）對母公司依靠而不 依賴：母公司經營穩健，融資成本持續下行，保持拿地強度，總土儲充足 且一二線占比超 72%，為公司提供長期穩定支撐，踐行長期主義下多元發 展也給予公司更多業務機會，如代建業務的物管權利；2）第三方外拓接 力成為核心驅動：通過招投標、戰略合作和收并購發力第三方外拓， 2017-2021 年在管/合約面積來自第三方的占比均提升至 81%，外拓實力 強勁。此外，公司深耕核心城市，一二線合約面積占比 71%，單城市管理 密度不斷提升，實現人效和單城市收入逐步提升。

深化“平臺+生態”戰略，社區增值有望成為第二增長曲線：社區增值服務 探索中公司堅持“有所為、有所不為”，聚焦前景廣闊的細分領域，通過 BU 化專項服務，最大化激發管理活力，錘煉專項業務服務能力。公司房 修、美居、租售、工程業務四項 BU 業務 21 年分別實現營收 2.3 億、3.3 億、3.2 億和 0.7 億，同比增長 76%、74%、68%和 103%，實現收入高 速增長。我們認為，公司增值服務 BU 化有利于加速新業務落地，提供更 貼近客戶需求的服務，提高客戶粘性和滿意度，加速孵化公司第二增長曲 線。

管理業態更趨多元，非住物業單位面積創收能力高：公司積極布局十大業 態，除住宅之外積極探索商辦、公建和城市服務業態。21 年公司非住物業 在管面積占比 34%，收入占比 44%，非住物業單位面積平均物業管理收 入為 2.24 元/㎡ /月，高于住宅物業的 1.16 元/㎡ /月。我們認為，非住物業 服務費率更偏市場化，合同到期后重新定價難度低，優質非住項目訂單的 釋放將有助于公司收入結構改善，不斷增強盈利能力。21 年公司順應城鎮 化需求，收購湖南美中環境卡位城市服務賽道，有利于公司補齊管理業態， 增強綜合服務能力。

品牌戰略提升溢價，科技賦能降本增效：公司針對不同業態打造不同品牌， 提供更貼近客戶需求的服務，溢價能力取得突破。公司來自第三方和旭輝 的項目單方物管費不斷提升，20H1 公司綜合單方物管費 2.91 元/㎡ /月， 同比+14%。公司打造“霖久科技”發力智慧物管，持續投入進行技術迭 代（21 年研發投入超 6000 萬），對內實現管理賦能降本增效，對外實現 精細化服務能力的提升。我們認為，品牌價值和科技實力是公司長期發展 的重要籌碼，持續耕耘有利于在投資端增強外拓競爭力，在服務端提升客 戶滿意度和粘性。