結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn)看公募REITs的估值和機(jī)會分析.pdf

結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn)看公募REITs的估值和機(jī)會分析。REITs 是對不動產(chǎn)的收益權(quán)進(jìn)行交易，我國公募 REITs 試點(diǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，全球 REITs 市值正在快速擴(kuò)張。從全球范圍來看，REITs 在不同市場展現(xiàn)出不盡相同的收益風(fēng) 險(xiǎn)特征，資本利得與分紅收益比例較股票均衡長期收益表現(xiàn)較中短期更好。

對不同市場進(jìn)行估值比較分析，REITs 形式上市估值優(yōu)于上市公司形式，境外市場 投資者對中國內(nèi)地資產(chǎn)收益率要求更高。國際市場 REITs 市值正在快速擴(kuò)張，底層 資產(chǎn)類型豐富。我們通過選取香港、新加坡、美國等市場上市的持有型物業(yè)上市公 司及 REITs，進(jìn)行估值比較分析后得到如下結(jié)論：（1）對于資產(chǎn)持有人而言 REITs 形式上市估值優(yōu)于上市公司形式；（2）國際市場不同類型資產(chǎn) REITs 收益率要求 差異較大，境外投資者對中國內(nèi)地資產(chǎn)收益率要求較平均更高，公募 REITs 將為內(nèi) 地資產(chǎn)提供更優(yōu)上市渠道；（3）2000 年以來美國權(quán)益型 REITs 估值呈整體上升趨 勢，估值中樞在 15-20 倍 P/FFO 之間，住宅、基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)、倉儲類型 REITs 的 估值高于平均。

我國公募 REITs 整體估值較國際市場更高，以資本利得為主的收益表現(xiàn)優(yōu)秀。公募 REITs 底層資產(chǎn)具有成熟的經(jīng)營模式和市場化運(yùn)營能力，首批上市產(chǎn)品預(yù)測可供分 配金額的實(shí)現(xiàn)度較高。經(jīng)營權(quán)類 REITs 由于剩余期限不同，分派率差異較大，內(nèi)部 收益率是衡量其收益水平更合理的指標(biāo)。產(chǎn)權(quán)類 REITs 截至 2022 年底市價(jià)較凈資 產(chǎn)平均溢價(jià) 31.2%，平均股息率為 2.4%，均優(yōu)于國際市場可比類型 REITs。以股價(jià) /可供分配金額觀測產(chǎn)權(quán)類 REITs 的估值變化，其上市以來估值倍數(shù)迅速提升，22 年維持在 30-35 倍的較高水平。高估值推動上市 REITs 價(jià)格上漲，已上市產(chǎn)品截至 2022 年底價(jià)格漲幅的算術(shù)平均值為 15.1%，資本利得占據(jù) REITs 全收益的 90%。 新發(fā) REITs 的認(rèn)購熱度持續(xù)提升，機(jī)構(gòu)投資者占主導(dǎo)地位。

公募 REITs 常態(tài)化發(fā)行主線確立，首批項(xiàng)目擴(kuò)募進(jìn)入實(shí)施階段，底層資產(chǎn)有望繼續(xù) 擴(kuò)圍。我國基礎(chǔ)設(shè)施投資存量規(guī)模較大，與美國市場相比 REITs 發(fā)展尚處于起步階 段，發(fā)展空間廣闊。REITs 后續(xù)發(fā)展的三條線索：（1）在常態(tài)化發(fā)行的政策推動 下，REITs 上新速度加快；（2）首批項(xiàng)目擴(kuò)募進(jìn)入實(shí)施階段，擴(kuò)募后基金收益水平 提升；（3）政策釋放積極信號，底層資產(chǎn)類型有望繼續(xù)擴(kuò)圍。