越秀地產（0123.HK）研究報告：雙國企股東護航，大灣區本土優勢顯著.pdf

越秀地產（0123.HK）研究報告：雙國企股東護航，大灣區本土優勢顯著。雙國企股東助力穩健發展。公司是全國第一批成立的綜合性房地產開發企業 之一，踐行“商住并舉”發展戰略，發揮“開發+運營+金融”特色商業模式 競爭優勢。母公司越秀集團是中國跨國公司 15 強企業，目前以擁有六家上 市平臺，2019 年，公司引入廣州地鐵作為第二大股東，強化“軌交+物業” 的 TOD 發展模式，至此公司雙國企股東結構形成，目前越秀集團和廣州地鐵 合計持股達 59.7%，股權集中、結構穩定。

深耕大灣區，銷售逆勢增長。公司總土地儲備達到約 2860 萬平方米，能夠 滿足公司可持續發展的需要，其中超 9 成位于一、二線城市，超 5 成位于大 灣區。同時，公司是廣州區域當之無愧的龍頭，2022 年公司在廣州區域銷售 額達 593 億元，排名第一，本土優勢顯著，在當前房企普遍土儲不足的情況 下， 公司充足的土儲將幫助平滑推貨節奏，為未來的銷售帶來極大的確定 性。雖然行業空間雖難以進一步擴大，但地產開發仍是一個相對寬闊的賽道， 沒有必要對行業過度悲觀，標桿房企有望維持一定速度的增長，且將受益于 行業出清帶來的市占率提升。2022 年公司銷售實現逆勢增長，且銷售排名迅 速攀升。近幾個月佛山、中山、東莞等大灣區城市需求端政策均有所放松， 居民購房意愿將隨著政策放松和預期回暖不斷提升。公司作為在大灣區本土 優勢顯著的企業，將持續受益于大灣區樓市的回暖，未來銷售增長潛力得到 保證。

融資渠道暢通，現金流有保障。近年來，公司財務水平持續保持“綠檔”， 截至 2022 上半年末，公司剔除預收賬款后的資產負債率為 69.4%，凈負債率 為 59.7%，現金短債比為 1.45。公司融資渠道暢通，年內發債融資成本屢創 新低，較低的融資成本和暢通的融資渠道將持續助力公司獲得充足的資金， 從而在當前的市場環境下更從容的獲取高質量土地。