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公募REITs系列之五：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)借鑒，中國香港REITs知多少？我國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 尚處于試點(diǎn)階段，而中國香港 REITs 市場已成熟運(yùn) 行 20 年以上，有酒店、辦公、零售等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，部分持有中國內(nèi)地物業(yè)， 資產(chǎn)經(jīng)歷了多個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，具有參考價(jià)值。本文梳理了中國香港 REITs 市場的 相關(guān)情況，旨在為我國首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 試點(diǎn)項(xiàng)目，尋找已上市且成熟運(yùn) 營多年的同業(yè)態(tài)資產(chǎn)，以期提供估值定價(jià)參考。

面世二十余載，11 只市值約 1500 億港元

盡管中國香港首只 REIT 在 2005 年 11 月就開始上市交易，但二十多年來截 至 2026 年 4 月 10 日僅存續(xù) 11 只，總市值僅 1,464 億港元。而中國內(nèi)地公募 REITs 自 2021 年 6 月首批項(xiàng)目推出以來，短短四年多上市數(shù)量已達(dá) 79 只，總 市值超 2,200 億元，體量已是中國香港的 1.7 倍。 其 REITs 市場的流動(dòng)性一般，整體成交活躍度較低，全市場日均換手率約 0.1-0.12%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如中國內(nèi)地的 0.42-0.84%。2025 年以來僅領(lǐng)展、置富日均 成交額超千萬港元，其余 9 只介于 40-580 萬港元，成交清淡。此外，市場景氣 度仍然不高，長期處于折價(jià)狀態(tài)且呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢。但股息率平均能達(dá) 6.56%。

業(yè)態(tài)百花齊放，多為商業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)

11 只中國香港 REITs 主要為酒店、辦公、零售等業(yè)態(tài)，位置遍布世界各 地。領(lǐng)展市值最大達(dá) 1,003 億港元，市值占比 68%，斷層領(lǐng)先其他 REITs。有 8 只市值在 50 億港元以下。 當(dāng)前已有 2 只 REITs 退市，分別是睿富房地產(chǎn)基金和開元產(chǎn)業(yè)信托。睿富 因旗下唯一資產(chǎn)租金造假，運(yùn)營不佳，最終宣布要出售資產(chǎn)、清盤、取消上市 地位。開元在 2021 年因資本運(yùn)作計(jì)劃，出售核心資產(chǎn)而終止。

6 只持有內(nèi)地商業(yè)類資產(chǎn)，經(jīng)營多年具有參考意義

11只中國香港 REITs中，6只持有中國內(nèi)地相關(guān)商業(yè)資產(chǎn)。從各自經(jīng)營情況 來看，酒店業(yè)態(tài)，中國內(nèi)地酒店的房價(jià)仍承壓但入住率恢復(fù)，行業(yè)邊際向好。 辦公業(yè)態(tài)，各地寫字樓市場仍持續(xù)面臨供應(yīng)壓力，疊加需求端的“降本增效”，以 價(jià)換量成為重要策略。零售業(yè)態(tài)，購物中心租金承壓，需要“調(diào)改煥新”等主動(dòng)管 理賦能。核心區(qū)位、高端的服務(wù)式公寓收入穩(wěn)定性很好。 近日首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs提交了審核意見反饋，發(fā)行上市的腳步臨近。在 中國香港上市的內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)中，有不少與首批試點(diǎn)項(xiàng)目地理位置相近、業(yè)態(tài)相 同，其出租率、租金單價(jià)、續(xù)租租金調(diào)整率等歷史經(jīng)營數(shù)據(jù)，能很好地驗(yàn)證首 批試點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)營指標(biāo)和估值參數(shù)的合理性。 如創(chuàng)金合信北京國資辦公樓的出租情況可參考匯賢、春泉和招商局在北京 的辦公資產(chǎn)。紅土創(chuàng)新星河集團(tuán)購物中心的流量數(shù)據(jù)，可對(duì)標(biāo)領(lǐng)展、招商局的 深圳零售項(xiàng)目。華夏凱德商業(yè)綜合體的附近就有招商局的辦公樓和購物中心。 華夏保利發(fā)展可以直接拉取越秀在廣州的多個(gè)寫字樓出租率。華安陸家嘴、匯 添富上海地產(chǎn)可以觀察領(lǐng)展、越秀在上海辦公大樓的經(jīng)營表現(xiàn)。中國香港 REITs 的酒店業(yè)態(tài)均為五星級(jí)全服務(wù)型酒店，而華安錦江、華泰紫金華住安住本次首 發(fā)上市的酒店資產(chǎn)為有限服務(wù)型連鎖酒店，定位略有區(qū)別。